Le Plan local d'urbanisme (PLU)
Diagnostic
Le diagnostic consiste à établir le portrait du territoire. Il est construit au regard des prévisions démographiques et des besoins en termes de développement économique, d’aménagement de l’espace, d’environnement (biodiversité), d’équilibre social de l’habitat, de transports, de commerce, d’équipements et de services.
Principaux enjeux
Un paysage urbain de qualité. Avec des entités paysagères variées et une diversité architecturale, le patrimoine du Perreux présente un bâti riche issu de plusieurs époques allant de la maison d’inspiration classique à l’immeuble du 20e siècle, en passant par le pavillon remarquable. Notre commune se caractérise par un habitat à dominante pavillonnaire. Par ailleurs, les 4 km de bords de Marne et la présence de nombreux parcs et jardins participent à la valeur écologique du territoire.
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Une dynamique de croissance urbaine portée par le développement francilien, notre ville jouit d’un cadre de vie de grande qualité dans les boucles de la Marne. Depuis les années 1980, cette situation attractive a entraîné une évolution importante de la population. Le projet du Grand Paris Express, avec la ligne 15 Est, viendra renforcer l’attractivité de notre ville déjà dotée par un bon réseau de transports en commun, par la desserte des gares de Nogent/Le Perreux et de Val-de-Fontenay. Ce pôle d’interconnexion accueillera à terme la ligne de métro 1 et le tramway T1. Cet aménagement d’envergure nécessite d’anticiper, à travers le PLU, les futurs besoins sur ces secteurs stratégiques. Il s’agit de maintenir la dynamique de développement engagée, notamment à travers le projet de la ZAC du Canal.
Les pôles de proximité
Le diagnostic a permis d’identifier les pôles de proximité qui répondent au mieux aux besoins des habitants : commerces, équipements publics, sportifs et culturels… Les enjeux seront de maintenir le niveau de service par le biais d’équipements performants, et de poursuivre le développement des commerces de proximité, en particulier sur les secteurs du centre historique et autour de la gare RER E Nogent/Le Perreux.
Le développement stratégique du territoire
Aujourd’hui, 84,5 % du territoire est « artificialisé », c’est-à-dire modifié de son état naturel. Pour se développer et atteindre ses objectifs, notre commune doit faire évoluer son tissu existant, en particulier sur les secteurs à fort potentiel. Il s’agit de trouver des possibilités de constructions nouvelles au sein de l’enveloppe urbaine. Le PLU va permettre de cibler les zones de mutabilité tout en préservant les espaces naturels, les cœurs d’îlots verts et les zones pavillonnaires.
4 secteurs stratégiques ont été identifiés :
- Le boulevard d’Alsace-Lorraine, axe structurant à requalifier, afin de valoriser l’entrée de ville à proximité de la gare RER A Neuilly-Plaisance et le rond-point du Général Leclerc
- Le secteur à proximité de la gare RER E Nogent/Le Perreux, pôle stratégique d’interconnexion, et sa liaison avec le centre-ville
- Le centre-ville et l’avenue du Général de Gaulle qui présentent des possibilités d’optimisation du foncier
- L’avenue Pierre Brossolette, axe structurant à réaffirmer
Présentation du Plan local d'urbanisme
Qu’est-ce qu’un Plan Local d’Urbanisme ?
Le PLU est un document de planification urbaine, stratégique et réglementaire qui fixe les grandes orientations d’aménagement pour les années à venir. Il s’agit d’un document technique et politique qui permet l’émergence d’un projet de territoire partagé. Il doit respecter à la fois les contraintes réglementaires édictées par l’État, notamment pour la programmation en matière de logements sociaux compatible avec la loi SRU, et les spécificités du territoire. Ce document intègre les principes de développement durable, en particulier concernant la gestion économe de l’espace tout en répondant aux besoins de développement local.
Le Plan Local d’Urbanisme se compose de plusieurs pièces :
Les objectifs
- Un rapport de présentation comportant un diagnostic territorial et l’état initial de l’environnement
- Un Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD)
- 4 Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
- Un plan de zonage et un réglement
- Des annexes (pièces graphiques, plans de prévention des risques, servitudes d’utilité publique…)
- Préservation du caractère pavillonnaire
- Valorisation des bords de Marne
- Développement de l’habitat collectif
- Préservation de la qualité de vie et architecturale tout en assurant un renouvellement urbain et une requalification des entrées de ville
- Engagement d’une stratégie de développement économique dans le but d’augmenter le ratio habitat / emploi
Rappel du calendrier d'élaboration
- Mars à septembre 2014 : diagnostic territorial (habitat, économie, équipement, mobilité, environnement…)
- Septembre 2014 à janvier 2015 : élaboration du Projet d’Aménagement et de Développement Durables.
- 26 mars 2015 : débat du PADD en Conseil municipal
- Janvier à mars/avril 2015 : définition des OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) qui exposent la manière dont la commune souhaite aménager et mettre en valeur les quartiers
- Avril à septembre 2015 : constitution du plan de zonage et élaboration du règlement qui fixe pour chaque zone définie les dispositions d’occupation du sol et les conditions de hauteur et d’implantation des constructions.
- 22 Octobre 2015 : arrêt du PLU en Conseil municipal
- Novembre 2015 à février 2016 : consultation des personnes publiques associées (services de l’Etat, Région, Département, communes limitrophes etc.)
- 07 mars au 08 avril 2016 inclus : enquête publique. Le rapport du commissaire-enquêteur est consultable en Mairie au service urbanisme – 4 allée de Bellevue pour une durée d’un an.
- 11 juillet 2016 : approbation du PLU
Durant toute l’élaboration du PLU, les Perreuxiens ont été associés à la procédure.
Concertation et enquête publique
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La délibération du 22 octobre 2015 arrêtant le PLU a également tiré le bilan de la concertation qui s’est déroulée en continu tout au long de la procédure à travers :
- des articles réguliers dans le magazine municipal « Le Perreux Notre Cité »,
- un espace dédié sur le site Internet de la ville dans la rubrique « Du POS au Plan Local d’Urbanisme »,
- un questionnaire sur le site Internet de la ville,
- un registre de concertation disponible à l’accueil de la Mairie,
- une exposition itinérante dans le hall de l’Hôtel de Ville, au Centre des bords de Marne et à La Médiathèque,
- 4 réunions publiques les 28 janvier, 11 février, 28 septembre et 8 octobre 2015.
Bilan de la concertation
L’enquête publique s’est déroulée pendant 33 jours consécutifs du 7 mars au 08 avril 2016 inclus. Les Perreuxiens ont pu consulter le projet papier de PLU arrêté à l’Hôtel de Ville et déposer leurs remarques sur le registre d’enquête publique, par courrier et par mail sur une boîte dédiée.
Le commissaire-enquêteur a tenu 5 permanences.
Le rapport du commissaire-enquêteur est consultable en Mairie au service urbanisme – 4 allée de Bellevue pour une durée d’un an.
Modification n°1
Après un avis favorable émis par le Conseil municipal lors de sa séance du 30 juin 2016, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) du Perreux-sur-Marne a été approuvé à l’unanimité le 11 juillet 2016 par l’Etablissement Public Territorial (EPT) Paris Est Marne & Bois. Une modification du document a été approuvée le 18 décembre 2017 afin d’améliorer l’insertion des nouvelles constructions dans l’environnement tout en préservant davantage le cadre de vie à travers les espaces verts de pleine terre.
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L’instruction et la délivrance des premiers permis de construire ont mis en évidence la nécessité de lancer une procédure de modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin de permettre une évolution minime du règlement.
Cette modification n° 1 a vocation à améliorer l’insertion des nouvelles constructions dans le tissu environnant en prenant notamment en compte les constructions existantes sur les parcelles voisines et en affinant la transition de hauteur entre les zones denses et les zones pavillonnaires. Elle permettra également de préserver davantage le cadre de vie verdoyant de notre ville en augmentant les exigences en termes d’espaces verts de pleine terre. > Téléchargez la notice explicative de la modification
A cet effet, le Président de l’Etablissement Public Territorial (EPT) ParisEstMarne&Bois a prescrit par arrêté le lancement de la modification n° 1 de notre PLU le 31 mars 2017.
Fin juin, le projet de modification a été notifié aux personnes publiques associées (les services de l’Etat, la région, le département etc…) afin qu’ils puissent émettre un avis.
3 avis ont été reçus à ce jour :
- Avis de la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Val-de-Marne
- Avis du Conseil Départemental du Val-de-Marne et courrier de réponse de l’EPT
- Avis de l’Architecte des Bâtiments de France du Val-de-Marne
Le Président de l’EPT a prescrit l’ouverture d’enquête publique par arrêté du 28 août 2017
un avis d’enquête publique a été affiché sur les panneaux administratifs de la ville
Les Perreuxiens ont pu s’exprimer sur le projet de modification n° 1 du PLU à travers une enquête publique qui s'est déroulée du 18 septembre au 18 octobre 2017 inclus en déposant leurs remarques sur le registre d’enquête publique, par courrier ou par mail via une boîte dédiée.
Le commissaire enquêteur a tenu 5 permanences à l’Hôtel de Ville.
Le rapport du commissaire enquêteur est consultable au service urbanisme – 4 allée de Bellevue ainsi qu’en téléchargement ici
NB : Un mois après la clôture de l’enquête publique, le commissaire-enquêteur a rendu son rapport. Conformément à l’article R.123-20, le Tribunal administratif de Melun avait 15 jours pour demander au commissaire-enquêteur de compléter ses conclusions, chose qu’il a faite. Le commissaire-enquêteur a donc rendu son rapport définitif à la commune et à l’EPT le 8 décembre 2017. Le rapport est donc consultable depuis cette date au service urbanisme de la commune.
Modification n°2
Une deuxième modification été approuvée le 2 février 2021 afin notamment d’améliorer l’insertion urbaine des nouvelles constructions dans le tissu existant, renforcer la préservation de l’environnement, faciliter les évolutions du bâti existant, améliorer le cadre des vie des habitants et protéger davantage le patrimoine bâti et paysager de la commune.
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Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est l’expression du projet urbain de la commune en matière d’offre de logements, de développement économique, de localisation des équipements, de valorisation du paysage et de respect de l’environnement.
Vous avez été nombreux, ces dernières années, à faire part de votre attachement à la qualité de vie du Perreux, à son juste équilibre entre habitat collectif et logement individuel qui fait son charme et offre une respiration nécessaire dans les zones denses que nous connaissons en Ile de France.
Les épisodes réguliers de canicule, que nous subissons désormais, nous appellent plus encore à être attentifs à la préservation des espaces verts, car ils constituent des îlots de fraîcheur essentiels qui stockent du CO2 et absorbent les pluies, filtrent les particules polluantes et régénèrent les nappes phréatiques. Cependant cela doit se conjuguer avec les règles fixées par l’État. Celui-ci encourage la densification en zone urbaine pour répondre à la demande de logements toujours plus forte. Dire que le Perreux n’évoluera pas est illusoire et le rôle de la commune est de tout mettre en œuvre pour que l’évolution de la ville ne se fasse pas au détriment de son identité et de la qualité de vie des habitants.
Notre PLU, voté en juillet 2016, est particulièrement respectueux de cet équilibre. Toutefois, nous avons constaté, notamment lors de l’instruction des permis, qu’il était encore possible d’améliorer les règles pour préserver davantage les cœurs d’îlots, protéger notre patrimoine bâti et mieux intégrer les nouvelles constructions dans le tissus existant.
C’est tout l’enjeu porté par cette modification du PLU, fruit des nombreux échanges qui ont eu lieu entre les élus et les habitants au quotidien et élaborée avec la contribution de diverses associations et professionnels attentifs au cadre de vie.
Ainsi, par arrêté en date du 10 août 2020, Monsieur le Président de l’Etablissement Public Territorial (EPT) ParisEstMarne&Bois a prescrit la modification n° 2 du PLU.
L’enquête publique s’est déroulée du 2 novembre au 2 décembre inclus et Madame Torrent, commissaire enquêteur, a rendu son rapport et ses conclusions motivées en date du 11 janvier 2021. Elle a ainsi émis un avis favorable sans réserve au projet de modification n° 2 du PLU.
Une copie du rapport et des conclusions motivées du commissaire enquêteur est déposée à la direction urbanisme du territoire ParisEstMarne&Bois et au service urbanisme de la commune pour y être tenus à la disposition du public pendant un an.
Le conseil de territoire a approuvé la modification n°2 du PLU par délibération en date du 2 février 2021.
> Accèdez au rapport du commissaire enquêteur
Dossier de modification n°2 du PLU approuvé
/medias/4_approbation_modification_numero2_plu_leperreux.pdf
/medias/4_A1_synthesemodifications_plu_leperreux.pdf
/medias/4_A2-0_notice_explicative_modification_numero2.pdf
/medias/4_A2-1b_etat_initial_environnement_modifie.pdf
/medias/4_A2-1c_justifications_choix_modifie.pdf
/medias/4_A2-4_reglement_modifie.pdf
/medias/4_A2-5a_plan_zonage_modif2_plu.pdf
/medias/4_A2-5b_prescriptions_graphiques_A0_modif2_plu.pdf
Pièces écrites et graphiques
Pièces écrites
1.a Diagnostic
1.b Etat initial de l’environnement
1.c Justifications des choix retenus modifiés
2. Projet d’Aménagement et de Développement Durables
3. OAP
Pièces graphiques
5.b Prescriptions graphiques modifiées
5.c Prescriptions graphiques liées à la trame verte et bleue modifiées
Annexes
6.1 Périmètre de la ZAC du Canal
6.2 Droit de préemption urbain
6.3 Permis de démolir et de clôture
6.4.1 Arrêtés préfectoraux - classement sonore
6.4.2 Secteurs impactés par le bruit
6.4.3 Cartes des niveaux sonores Lden - Ln
6.6.1 Schéma du réseau d’assainissement
6.6.2 Règlement assainissement CAVM
6.6.3 Règlement assainissement 94
6.8 Schéma d’élimination des déchets
6.9.1 Fiche d'information relative aux canalisations de gaz
6.9.2 Servitudes d'utilité publique liées aux canalisations de gaz
6.10.1 Arrêté approuvant le Plan de Prévention du Risque Inondation de la Marne
6.10.2 PPRi_Cartes
6.10.3 PPRi_Règlement
6.11.1 Plan de Prévention du Risque Mouvement de Terrain
6.11.2 PPRMT_Carte zonage
6.12 Risque d’exposition au plomb
6.13.1 Servitudes d’utilité publique
6.13.2 Règlement Servitudes d'utilité publique
6.14 Déclaration préalable au ravalement
6.15 Plan de sauvegarde commercial
6.16 Arrêtés des risques naturels et technologiques
6.17 Normes de stationnement parking privatif
6.18.1 Plan Bleu eaux pluviales - Note méthodologique
6.18.2 Plan Bleu eaux pluviales - Carte
6.18.3 Plan Bleu eaux pluviales - Logigramme A
6.18.4 Plan Bleu eaux pluviales - Fiches techniques
6.19 Périmètre d'études
Plan de zonage et règlement
Les dispositions réglementaires du PLU se composent du plan de zonage et d’un règlement écrit qui déterminent : où construire, comment, et à quel gabarit ? en fonction des secteurs de la ville.
Le futur règlement associe une préservation des zones pavillonnaires à une construction raisonnée.
Plan de zonage
Basé sur le plan cadastral de la commune, il détermine des zones dans lesquelles l’occupation des sols est soumise à des réglementations différentes. Ces zones tiennent compte des caractéristiques du tissu urbain existant et de l’évolution urbaine souhaitée par la municipalité pour les 15-20 ans à venir.
Dans la continuité du Plan d’Occupation des Sols (POS), le plan de zonage du PLU identifie 8 grandes zones :
Des zones privilégiées pour répondre aux objectifs de construction :
- UH : le centre-ville
- UR : les entrées de ville
- UA : les grands axes
Des zones à préserver pour conserver l’identité de la ville :
- UE : les secteurs d’évolution
- UM : le tissu mixte à dominante pavillonnaire
- UB : les bords de Marne
- UL : le lotissement du Parc
- N : les berges de la Marne et l’Ile des Loups
Règlement
Il permet d’organiser le développement urbain à travers 16 articles :
- Art. 1 et 2 : occupation et utilisation du sol
- Art. 3 et 4 : desserte des terrains en voiries et réseaux
- Art. 5 : superficie minimale des terrains constructibles (article supprimé par la loi ALUR*)
- Art. 6, 7 et 8 : implantation des bâtiments sur la parcelle
- Art. 9 : emprise au sol
- Art. 10 : hauteur maximale des constructions
- Art. 11 : aspect extérieur des constructions et leurs abords
- Art. 12 : stationnement
- Art. 13 : espaces libres et plantations
- Art. 14 : COS (article supprimé par la loi ALUR*)
- Art. 15 : performances environnementales
- Art. 16 : infrastructures de communication
* ALUR : Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014
